河南发布商品房预售资金监管新规 重点关注项目峻工交付

提起商品房预售资金监管的事儿，不少入坑的市民苦不堪言：明明买房时主体都封顶了，到最后开发商却一拖再拖，直至成为烂尾楼，开发商也因为资金链断裂申请破产。今后，这种情形有望得到遏制。

▲来源：河南省市场监督管理局官网

　　3月11日，河南省住建厅、中国人民银行郑州中心支行、河南银保监局三部门联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确，监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。

　　重点监管资金用于确保项目峻工交付

　　商品房预售资金监管包括哪些钱？《意见》明确，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。

　　其中重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。

　　《意见》提到，监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》执行。

　　对违规房企、监管银行和失职人员明确责任追究

　　《意见》指出，承接商品房预售资金监管服务的商业银由所在地管理部门会同人民银行分支机构、银保监部门公开招标确定，并通过政府主管部门官方网站公示。

　　责任追究方面，对房地产开发企业未将监管资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的，所在地政府主管管理部门应根据监管协议约定，暂停项目商品房预售和商品房买卖合同网签备案，并责令限期改正。房地产开发企业的违规违约行为，记入房地产主管部门的企业信用信息档案。

　　商业银行违反预售资金三方监管协议，未经所在主管部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任；违反国家和本意见相关规定的，不能继续作为监管银行。

　　政府主管部门及其工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究法律责任。

　　念起“紧箍扣”预防资金挪用楼盘烂尾

　　“这个《意见》早几年出台就好了，我们的房子也不至于烂尾了。”郑州市民王梓霞说，8年前，她和同事就把购房款交给了开发商，期间反反复复，施工开开停停，直到现在房款都交完了，房子却烂尾了。开发商说没钱了正在走破产程序，房管局对项目的资金监管情况遮遮掩掩，至今找不到相关责任人，近5000户业主欲哭无泪，天天奔波在维权的路上。

　　“规定很好，如果认真执行了，可以有效防止市民买房的资金被挪用，楼盘烂尾的事件也会少很多。”河南一家房地产开发公司不愿具名的工作人员说，房地产领域有条不成文的规矩，为了有效切割风险，开发商每开发一个项目，都要新成立一个公司，用新成立的公司作为新项目的开发企业。有些开发商名下项目比较多，下面的公司也比较多，有时为了开发需要，收取的商品房预售款就在几个开发企业之间互相挪用。资金在闪转腾挪之间，就容易滋生风险。

　　这名业内人士称，近期郑州及河南房地产领域大动作不断，从这一系列的动向中，可以看出主管部门对促进房地产市场良性健康发展的决心。本次《意见》的出台，意味着省内商品房预售事项将有官方依据，施行后将对维护购房人合法权益、防范房地产市场风险、促进全省房地产市场平稳健康发展具有重大意义。