如何引领长租公寓行稳致远，人物专访姜红

　　2009 年，IMA GROUP在南京开了第一家门店，意外受到欢迎。此后，又继续改造了几栋物业。敏锐的投资人闻风而来，并开始在全国市场做调研，结果发现这是一个庞大的市场，且无人涉足。彼时，酒店、地产火热，资本蜂拥而上，没有人注意到集中式公寓运营也可以成为一种商业模式。IMA GROUP就这样意外地踏进了一个空白市场。然而最近的10年长租公寓领域发生了巨大变化。资本潮水般涌入，在市场掀起一片腥风血雨后，又迅速退散，留下一地鸡毛。而起起伏伏中，IMA GROUP却始终如一地稳健。如一艘巨轮稳稳的行驶在苍茫大海，朝夕与共。IMA GROUP何以穿越风暴，引领行业健康发展？近日我们走访了IMA GROUP投资开发部总经理姜红。

　　姜红执掌的投资开发部是公司最核心的部门，旗下设有战略中心、开发中心、营建中心和科技中心。投资开发部负责评估行业的风险与机遇，制定资本、品牌、运营的战略规划，并在全国铺设公司公寓业务，通过科技赋能对具体项目提供解决方案。在姜红的领导下，IMA GROUP完成长租行业第一支资产证券化ABS产品的发行，开创长租领域融资手段先河；通过精准行业定位，聚焦租住本质，成功实现多品牌战略，她一手打造的“共享居住平台-白领公寓”引领行业新高度；同时她带领科技中心首创智慧管理仓系统，为长租公寓的运营、万物互联精细化管理科技赋能。姜红和她所带领的团队在一次一次的市场风暴中，审时度势、深耕细作，始终保持强劲的生命力。如今公司已经在 31 个一二线城市建立起 500 家直营门店，总房量近 10 万间，是行业内开业规模领先、经营时间最长的集中式公寓运营商。成为行业发展4.0标杆企业。姜红也无疑成为长租公寓健康发展的领航者。

　　从城市打拼者到美好城市创造者

　　很多年前，姜红只身来到上海，就职于华住酒店管理公司，从那时起姜红的内心积淀了许多对城市打拼者深切的理解与关爱，繁华的城市，何处是家？这是每一个城市外来者的心声，姜红的内心埋下了一颗种子，萌生要为城市打拼者实现安家的宏愿。由于工作的关系，姜红慢慢的接触到了各类酒店公寓运营的相关知识，业务能力迅速增长，什么地段升值空间大，什么地段性价比高，什么配套设施升值潜力巨大，姜红的脑子像一个酒店投资的评估数据模型库。老板渐渐发现了她的潜能，并升职她为公司开发部高级总经理。姜红深知，天道酬勤。她利用空余时间，带着相机，不断走访上海的大街小巷，拍摄酒店布局结构，问询房屋中介地段价格，去图书馆查寻大量专业知识，甚至到建筑工地现场考察。在专注与热爱的加持下，不知不觉姜红已经成为专业的酒店项目开发管理专家，并取得了税务师、CMP国际注册资产管理师、PMP全球项目管理师等多个专业资质。在华住，姜红将所学到的知识得以综合应用，姜红负责了几十处大大小小的酒店项目选址落地，为华住的长远发展奠定基础，姜红也多次参与上海市酒店管理协会举办的行业座谈会，分享对于城市酒店管理的经验，为创造更美好的城市做出自己的贡献。

　　打造行业首支资产证券化产品—ABS

　　2015年，姜红为了能够实现能让更多人安家的理想，她告别了华住酒店管理公司，加入IMA GROUP担任投资开发部副总经理。2015年《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到中国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例 》的推出，都体现出政府大力发展与规范租赁市场的态度，对长租行业的规范化与服务升级提出更高要求。姜红敏锐的觉察到了长租公寓发展的爆发期即将来临。姜红认为此时是扩张业务的最佳时间窗口，但公司资金的局限是制约业务发展的关键。商业地产的融资成本远远高于住宅地产，而对于轻资产运营的IMA GROUP来说，规范运作，立足长远，是公司的经营优势。姜红凭借过硬的业务知识，推荐公司走资产证券化的道路，利用公司未来稳定的租金收益来对付融资成本，以达到融资需求。但资产证券化融资当时在长租行业没有先例。姜红并没有因此放弃，她向公司提交了可行性分析报告，全权把控此次融资的要点、风险点。经过数月的努力，姜红带领团队终于完成公司融资各项组织工作，2007年1月，IMA GROUP公开宣布“IMA GROUP公寓信托受益权资产支持专项计划”设立，成为国内ABS(资产抵押债券)发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品。IMA GROUP公寓ABS基于在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，首创了“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，发行规模3.5亿元人民币，通过分级机制、现金流评估及超额覆盖、触发制补充质押、保证担保等内外部增信设计实现了全部优先级证券的AAA评级。由此姜红开创了中国长租公寓资产证券化的先河，继IMA GROUP之后，招商蛇口、碧桂园等房企系长租公寓企业纷纷推出资产证券化融资项目，据有关数据统计，2018年中国50家企业在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，比2017年快速增长168%，姜红破局先行，引领行业规模快速发展。

　　细分市场，首推多品牌战略，促行业行稳致远

　　当市场进入疯狂的融资热潮时，姜红却异常冷静，她认为长租公寓的本质是一门专注百姓租住的长期生意，不是暴利行业，更不是资本的游戏，在整个市场供给大爆发的情形下，租赁市场的结构却发生了变化，原来70后一代愿意租的房子，90后一代是不愿意租的，存量升级需求是长租公寓持续发展的主要驱动力。因此投资开发部，在姜红的带领下，深入分析存量结构，开始进军多品牌战略。“白领公寓”、“宿舍公寓”、和“青年公寓”多个品牌依次问世，其中“白领公寓”第一次为行业树立了高端公寓标准，并赢得消费者的一片赞誉。

　　“白领公寓”“宿舍公寓”是姜红完成心中理想的两款经典品牌，实现了为城市打拼者安家的宏愿。“白领公寓”以“共享居住平台”为品牌核心理念，满足了城市白领对于家的所有期盼与想象，它突破了时间和空间的壁垒，高科技赋能公寓运营、叠加社区综合服务为城市白领创造了居住如家并优于家的共享居住平台，引领消费者从购房思维向租房思维快速转变。目前“白领公寓”项目是国内创业系最大规模的公寓品牌，它是共享居住平台是共享经济延申的产物，也是一次居住理念上的创新，引领了行业品牌定位的新高度。

　　“宿舍公寓”是姜红专门对城市蓝领设计的B2B公寓品牌，通过建立定制化+标准化的公寓产品，并提供方便、舒适、智能的住宿服务，帮助国内科技巨头企业如腾讯、大疆创新等留住优质人才，不仅提升了蓝领住宿条件，同时并降低企业用工成本，促进城市和谐发展，IMA GROUP也因此成为国内企业员工住宿解决方案的领导者。

　　2020年10月，姜红参与第一届住房租赁产业联盟大会，参会企业达50多家。该大会旨在深入落实十九大报告提出的“房住不炒”理念，加强联盟成员之间的信息、技术、服务的融合与共享，推动形成金融服务、市场经营和政府管理的有机统一和相互促进；为构建规范、高效、共享的住房租赁体系，提供优质的住房租赁产品和服务，成就品质安居新生活贡献新力量。姜红在会上发表《赋能品牌》的演讲，介绍了IMA GROUP跨业态、跨模式、跨品牌的发展模式，通过直营、加盟、托管、合资、咨询合作等多种合作方式，高效管理自有品牌以及合作品牌。激励更多的长租公寓企业抓住朝阳赛道，确立自己的品牌定位。

　　首创长租公寓智慧管理仓系统，科技赋能企业

　　2019年5月，《国务院2019年立法工作计划》中明确，住房租赁条例被列入2019年立法工作计划，希望通过使用价值的回归、租售同权的预期，逐步转变中国人住房购房的传统观念。姜红从业二十年，对酒店长租公寓行业积累了相当的行业经验，政策的大力扶持，无疑开启了租房行业发展的新格局，但同时市场一时间众多房企转型进入长租公寓领域，市场竞争加剧。为了摆脱同赤化竞争的恶性循环，姜红带领团队深度调研市场，在众多的消费群体中，40%的年轻人可以接受终身租房，而这40%的年轻人更以85、95后突出，这一群新生代对新环境和新技术有天然的适应力。姜红集合团队的市场分析数据，更加坚定了走科技创新的道路，虽然当时市场还没有一家长租公寓企业展开实践研究，但姜红明白越难走的路，才是生路。2020年姜红率上百人科研团队，先后投入近8000万资金，首创了长租公寓智慧管理仓系统，建立了长租公寓第一条完整的智能生态圈，并兼具成为集数字运营、智能物联、业财一体等整套公寓管理的数智化解决方案提供商。

　　智慧管理仓系统以BI大数据驾驶舱为基础依托，在姜红的带领下，从开始就走自主创新的道路，姜红汇聚了国内顶尖的数字化建模顶尖人才，建立了国内长租公寓领域首个由模型算法专家和技术人员联合攻坚的数据实验室，通过数据加密、双盲碰撞、隐私算法等技术手段，攻克了实现数据深度融合的安全稳定的运行环境，将BI数据驾驶舱的应用领域扩宽，运行速度提高，使智能物联、数据运营、财务智能化成为可能。姜红为了建立更加自由、畅通的物联终端连接载体，正在与国际上最先进的操作系统运营商进建立业务合作新框架。同时使IMA GROUP成为该领域领先的社区智能及云服务提供商。目前有多家知名开发商如绿城、仁恒已与公司展开智能项目合作。姜红开辟了行业上下游产业链的商业价值。引领了长租行业智能化的转型升级。

　　人工智能的浪潮滚滚而来，当今世界的产业格局在颠覆的基础上重塑格局，中国的长租行业也迎来行业的长周期赛道，姜红这位长租公寓领域的弄潮儿，在深度学习中思考，在深度学习中升华，她助力IMA GROUP在激烈的市场竞争中，成为创业系管理时间最长、管理规模最大的运营商，同时她又胸怀天下，助力整个长租公寓行业行稳致远，以“强者”的姿态，不断翻越行业发展的一座座高峰。