上半年多地楼市实践“以购代建” 楼市“去库存”提速

　　中国网财经7月31日讯 今年上半年，楼市“去库存”政策取向明显，监管部门多次提及“去库存”并作出部署。其中，“以购代建”成为各地力推的去库存模式之一，不断有城市跟进落地。

　　专家认为，“以购代建”可以节省各地政府在土地征用、规划审批、建设施工等方面的大量时间和资金成本，提高住房供应的效率，更快完成筹建保障性住房的任务。同时，增加工薪收入家庭获得保障性住房的机会，降低购房成本，改善居住条件，还有助于减轻房企的库存压力。

　　“以购代建”扩围

　　5月27日，昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，拟由市属国企在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；

　　6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作领导小组出台政策提出，坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房，鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住；

　　7月12日，烟台市发布公告称，为加快推进烟台市收购存量商品住房用作保障性住房，满足群众多样化住房需求，现面向芝罘区、莱山区所有已建成并竣工的房地产项目，发起收购存量商品住房用作保障性住房并纳入房源库征集；

　　7月24日，广东省住房城乡建设厅召开全省保障性住房工作视频调度会落实住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房的工作安排，对开展公租房违规转租转借问题整治和逾期棚户区改造项目整改工作进行动员部署、推动落实。

　　“国企收储未售新房正成为政府力推的‘去库存’模式。”中指研究院市场研究总监陈文静在接受中国网财经记者采访时表示，“地方国企收储存量房更适合于当前房地产市场库存较高、有较强住房保障需求的城市，或以二线城市为主。”

　　根据中指研究院监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市近几年均有相关实践。“接下来，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地推进节奏或将加快。”陈文静表示。

　　“以购代建”将对房地产市场产生哪些影响？

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受中国网财经记者采访时表示，对地方政府来说，“以购代建”可以节省各地政府在土地征用、规划审批、建设施工等方面的大量时间和资金成本，提高住房供应的效率，更快完成筹建保障性住房的任务。

　　对工薪收入家庭而言，尤其是保障性住房的“以购代建”，将增加工薪收入家庭获得保障性住房的机会，降低购房成本，改善居住条件。

　　对房企而言，“以购代建”有助于减轻房企的库存压力，改善现金流，缓解财务压力，促进其“保交楼”。

　　楼市“去库存”提速

　　自今年4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，现阶段的“消化存量房产”与上一轮“去库存”相比，我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变。

　　从政策方面来看，5月17日，房地产政策组合拳正式落地，除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率之外，还提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　6月7日，国务院常务会议部署房地产相关工作，明确提及“去库存”。会议提出，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。

　　7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》进一步强调“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。

　　7月30日，中央政治局会议又再次强调，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

　　从数据上来看，国家统计局数据显示，截至6月末，全国商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。中指研究院监测数据显示，截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延长3.9个月，其中，三四线代表城市出清周期达30.7个月，短期库存去化压力大。

　　“结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障性住房供给相结合将是当下消化存量的有效方式。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。

　　不过，关荣雪也指出，“以购代建”目前还处于探索的初期，收购价格的合理性、收购资金来源的可持续性以及收储商品房的运营管理能力等还有待进一步完善。

　　未来围绕“以购代建”，还有配套细化政策发布，如何将政策落实落细？

　　“应明确‘以购代建’项目的选择标准，确保项目符合城市发展和居民需求。同时，建立透明的资金监管机制，确保资金的合理使用和高效运作。”关荣雪称。

　　关荣雪表示，应加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，严格避免新增地方隐性债务，切实防范风险；还应加强对收储商品房的运营管理能力，以确保“以购代建”模式的可持续。

　　值得一提的是，近两年地方也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居改租等也是消化存量的重要模式补充。“消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰，若接下来能够尽快推动落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。”曹晶晶指出。

　　关荣雪总结，目前地方去库存的主要思路包括但不限于以下几点，一是通过调整购房政策、提供购房补贴、降低贷款利率等措施，刺激市场需求；二是根据市场需求调整房地产供应结构，减少库存积压的户型，增加市场急需的房屋类型和区域供应；三是“以购代建”，减少商品房存量，起到平衡供求关系、稳定房地产市场的作用。

　　此外，在曹晶晶看来，由于新房供给的源头是土地供应，因此政策也需结合土地市场进行统筹安排，盘活存量土地也是控制与去化市场库存的重要措施。