房地产行业亟须构建新发展模式“破题”

化解房企风险，提振楼市信心，改善行业资产负债表……在“防风险、保民生、促消费”目标驱动之下，2023年的房地产行业，困难和压力仍在，但迎来了突围和改变。

　　这一年，取消限购、降低首付比例、调降房贷利率等政策接踵而至，各地共计出台700余次房地产优化政策；销售市场表现为“前高中低后稳”；行业迈入转型调整期，倒逼开发商“节衣缩食”，全力保交付，加快债务重组，构建新发展模式……

　　“2023年是房地产市场‘突围’的一年。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超向《证券日报》记者表示，各地频繁发布楼市优化政策，力促房地产市场平稳运行。随着人口结构的变化和城市化进程的推进，房地产市场供需关系发生了新变化，给行业未来发展带来诸多挑战。

　　政策持续落地重塑市场信心

　　2023年，房地产优化政策持续发力，力度空前，覆盖面广，利好信号强烈。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，今年以来截至12月18日，各地共计出台房地产优化政策达751次，较去年增加140余次，其中，9月份出台次数达去年以来峰值，单月出台政策超140次。

　　受政策持续落地影响，市场迎来一些变化。但不同于往年的“阶梯式”复苏，2023年楼市呈现“脉冲式”复苏。具体表现为两轮活跃期，先是3月份—4月份刚需、刚改需求集中释放；后是9月份—10月份，随着“认房不用认贷”等政策落地，市场又迎来一轮复苏。

　　“今年我们抓住了一季度末和三季度两轮政策窗口期推盘强销，其中重点一二线城市回笼资金规模较高。”某房企北方大区操盘手向《证券日报》记者表示。

　　另以龙湖集团为例，2023年国庆长假期间，其北京改善红盘御湖境加推的全新楼栋全部售罄，销售额达1亿元，西安高新·云河颂成交量为3.85亿元。彼时，龙湖集团相关人士称，政策惠及之下，一二线高能级城市，改善性需求迅速进入市场，成交活跃度率先提升。

　　总体而言，分化行情贯穿全年，核心城市楼市韧性较强。而对于行业全年的表现，中指研究院市场研究总监陈文静预测，2023年全国商品房销售面积或难以达到12亿平方米。中原地产首席分析师张大伟则更为乐观，他表示，2023年全国商品房销售面积仍有望达12.5亿平方米、销售金额达12.5万亿元。

　　土地市场表现和新房市场基本一致。据中指研究院数据，2023年前11个月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%。新变化出现在四季度，多城取消“限地价”模式，土地市场重回“价高者得”时代，一定程度上提振了举牌情绪，优质地块竞拍热度攀升，但分化加剧。

　　分化主要体现在两方面，一是城市能级及区域分化，核心地块竞拍出高溢价，非核心区仍会出现底价成交，甚至流拍；二是房企投资扩表能力分化，经营稳健的央企国企及部分头部民营房企成拿地“大户”。

　　整体来看，销售端尚未全面转暖之下，政府推地、房企拿地均偏谨慎。正如陈文静所言，土地市场低温态势是否扭转，仍取决于房企销售端的恢复程度及融资渠道是否畅通。

　　商业不动产REITs正式开闸

　　为改善房企流动性困难及化解债务风险，过去一年，金融支持力度不断加码。信贷、债权、股权“三支箭”齐发，在阻断房企风险蔓延、缓解民营企业信用收缩等方面发挥了积极作用。

　　“第一支箭”信贷规模持续扩大，“第二支箭”扩容增量持续推进。关闭多年的上市房企再融资渠道正在打开，部分A股房企已拔得头筹。据《证券日报》记者不完全统计，自去年年底房企股权融资开闸以来，27家A股上市房企发布相关定增预案，计划募集资金超900亿元，其中8家房企定增方案获监管部门批准通过，3家已完成融资，融资额约为200亿元。

　　“‘三支箭’鼓励提供有效的风险缓释工具，或者通过优先股、共益债权模式实现房企纾困，将有助于防止房地产风险蔓延。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示。

　　更重要的是，基础设施领域REITs取得突破性进展，其底层资产已于2023年正式扩容至商业地产领域。

　　今年3月份，相关部门明确表态，支持购物中心、社区商业等项目发行基础设施REITs。10月26日，首批四单消费基础设施REITs项目开启受理，仅仅月余，首批消费基础设施REITs项目即获准予注册的批复，这意味着商业不动产REITs正式开闸。

　　“目前市场上已经出现了一些积极变化，许多私募基金、保险资金在关注合适的商业类、产业园等资产，计划成立Pre-REITs基金提前布局培育，将来以发行REITs为导向实现‘投融管退’再投资的循环发展。”戴德梁行北京公司负责人胡峰此前在接受《证券日报》记者采访时表示，对发行人来说，REITs有其独特的价值。一方面，作为融资工具，REITs本质上并非债权类产品，可以有效降低企业负债率；另一方面，REITs作为战略发展工具，可以帮助企业实现轻资产运行，转变以往重资产、长周期的发展模式。

　　在多位业内人士看来，我国商业不动产体量庞大，这一融资通道大有可为。据共研网数据，国内仅购物中心这一业态的存量面积就高达5亿平方米，资产总估值达十万亿元量级。未来，租金稳定、回报率有上升空间、底层资产干净的项目将成REITs市场的“宠儿”。另外，基础设施REITs的加速推进，将推动开发商向房地产服务经营商转变。

　　种种迹象显示，一系列支持房企合理融资政策和金融机构纾困举措落地实施，将改善相关企业的融资环境及经营环境，有效遏制债务违约增长势头，助其回归正常经营轨道，加快行业风险出清。

　　行业风险逐步出清

　　2023年，部分房企疏通了债务重组之路，加快行业风险出清步伐。11月下旬，努力了18个月的融创中国宣布境外债务重组各项条件已获满足，公司整体化解约900亿元债务风险。这意味着其成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

　　除融创中国外，富力地产等企业亦基本实现境内外债务重组或展期。龙光集团、花样年、碧桂园等基本完成境内债务展期，华夏幸福、绿地控股等房企基本完成境外债务展期或重组。

　　而尚未完成债务重组的房企也取得阶段性成果。如旭辉控股已于2023年9月份向境外债权人及顾问提供境外债务重组最新方案。旭辉控股相关人士向《证券日报》记者表示，境外银团和债权人小组认可“短端削债、中端转股、长端保本降息”的重组方向，也理解公司的降杠杆逻辑，能为公司提供缓冲期，助力保交付和日常经营。

　　中指研究院企业研究总监刘水表示，债务风险的化解和出清有助于出险企业恢复正常经营、恢复自我造血能力，促进市场企稳复苏。

　　出险房企加速风险出清之际，头部优质房企则忙于筑牢安全底线。四季度，房地产债券市场出现不理性波动，多家大型房企主动出击，稳定投资者信心。

　　12月中旬，保利发展宣布拟以10亿元—20亿元回购股份。同时，公司实际控制人保利集团计划在未来12个月内增持公司A股股份，金额不低于2.5亿元，不超过5亿元。

　　更早之前的11月初，深圳市国资委力挺万科。彼时，万科大股东深圳地铁表示，未来将以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为其注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。

　　再比如，龙湖集团近期提前偿还了2024年1月份到期的20亿港元银团贷款，至此，公司已提前偿还153亿港元银团贷款。“2025年前，公司将无到期需偿还的境外银团贷款；至2027年前，亦无到期美元债。此外，龙湖集团已无存续的供应链ABS，商票目前也已清零。”接近龙湖集团相关人士向《证券日报》记者表示。

　　“无论是回购还是提前偿债，都是房企释放的积极信号。大部分头部房企的基本面并没有大问题，相信能够安全穿越市场周期。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示。

　　但暂时谋得安全，并不意味着拥有长期优势。当下，房地产市场仍处于转型调整期，寻得新发展动能，是制胜未来的要领。

　　加快构建新发展模式

　　2023年10月份，万科董事会主席郁亮在媒体交流会上表示，阵痛还在持续当中，但无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段。“只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。”

　　无疑，房地产蒙眼狂奔扩规模的时代已落幕，开发业务增速放缓已成定局。那么，如何在房地产下半场谋得一席之地？答案或许来自两大方面，一是抓住结构性机会，追求开发业务的“有质量增长”；二是探索新业务模式，拓展第二增长曲线。事实上，有想法的房企已洞悉市场变化，调整产品策略，逐渐转为重点满足改善性及多元化需求。

　　如此一来，经营性业务成为房企构建第二增长曲线的首选。比如，在尝试新业务方面，已有房企迈出了重要一步。例如，龙湖集团旗下商业综合体“天街”品牌已经越来越被人所熟知。2022年，龙湖经营性业务的运营及服务利润占比已达27%，其对未来5年非地产开发利润占比达到50%以上有信心。

　　事实上，2023年以来，多家大型房企均公开表示，经营性业务收入增速较快，利润占比正逐步提升。

　　但这并不轻松，以目前正在实践开发与经营服务并重战略的万科为例，郁亮曾重点分享了两大难点，首先需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力；其次，商业模式能否实现闭环。

　　由此可见，新商业模式正有待房企逐步探索。不过，更值得期待的是，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”已孕育新机，现已接连获得资金支持，被业内视为构建房地产新发展模式的有力抓手。

　　山东健康集团2023年度第二期中期票据项目成功发行，标志着全国债券市场首单“平急两用”债务融资工具项目正式落地。而近日，建发房产在上交所发行一期保障房领域的企业债券，规模为9亿元，部分所募资金用于厦门市安置房项目建设，是交易所债券市场支持“三大工程”建设的第二单落地项目。此外，国家开发银行福建省分行向福州新区双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，并发放首笔贷款1000万元……

　　“‘三大工程’建设着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决发展不平衡的结构性短板以及供需错配、需求断层等长期问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，这是未来行业投资扩表的重要领域。

　　当下，相关建设项目陆续启动。例如，12月7日，重庆市“平急两用”重点保供基地建设项目在潼南启动。据悉，该项目总投资约25亿元。

　　“城中村改造亦将对房地产投资产生明显支撑。”陈文静表示，根据中指研究院测算，22个超大特大城市待改造城中村规模约10亿平方米。另有房企高管曾直言，城市更新领域是一个10万亿元量级的黄金赛道，有望成为行业发展新的重要驱动力。

　　正如黎乃超所言，2024年，新房销售市场依然面临调整压力，新的业务模式和方向会成为行业发展“破题”的关键。比如，房地产企业需“轻重并举”寻求多维度发展空间，积极探索布局代建、物业服务、商业运营、长租公寓等业务。但无论是怎样的经营环境，本质在于“好产品、好服务才是房企立足市场的核心竞争力”。

　　树木因相依而生长，星辰因辉映而璀璨。当前，房地产行业正在进行重大转型并寻找新的均衡点，道阻且长。2024年希望在各方聚力下，房地产业尽快实现从“信心修复”转入“行业康复”，步入健康发展新阶段。